Comprar en España por más de 1M €. Matices legales para clientes internacionales
Comprar por más de 1M € en España requiere preparación legal y fiscal.
Para los compradores internacionales, especialmente del norte de Europa, España sigue siendo un destino profundamente atractivo. Una costa bañada por la luz, un clima que invita a vivir al aire libre durante todo el año y un estilo de vida basado en la sencillez y el disfrute sensorial. Pero cuando la propiedad en cuestión supera el millón de euros, el camino hacia la compra ya no se trata solo de sueños, sino de preparación rigurosa.
Con una compra de este calibre, adquirir una vivienda en España deja de ser una simple transacción: se convierte en una migración legal y financiera. Esto es lo que necesitas saber.
Una base legal española construida con precisión
NIE: Tu identidad legal en España
Antes de que un comprador pueda firmar un contrato o abrir una cuenta bancaria, debe obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero). No es solo una formalidad. Este número se convierte en tu identificador oficial para todos los asuntos legales y fiscales en España. Sin él, no se puede avanzar.
El proceso es sencillo, pero a menudo requiere orientación local, especialmente si se solicita desde fuera del país. Muchos clientes optan por otorgar un poder notarial a su representante legal en España para gestionar este y los pasos futuros en su nombre.
Diligencia debida, al estilo español
En un mercado donde lo antiguo se mezcla con lo nuevo, la claridad legal es esencial. Un abogado especializado en propiedades, idealmente con fluidez local y experiencia internacional, verificará:
Titularidad y escritura (Escritura)
Cumplimiento de la normativa urbanística
Licencias de obra y certificados de habitabilidad
Cargas, deudas o servidumbres
Gastos de comunidad e impuestos
Es en esta fase donde se revela si una finca bellamente restaurada también está legalmente en regla, o si una villa minimalista en lo alto del Montgó bordea los límites urbanísticos locales.
El papel del notario: ceremonia y salvaguarda
En España, el notario es un funcionario público neutral, no tu asesor legal personal. Su función es supervisar y formalizar la escritura de compraventa (Escritura Pública), verificar la identificación correcta y confirmar que los impuestos se declaren y se paguen.
Este acto, silencioso, procedimental y a menudo subestimado, es lo que da validez legal a la operación. Y no es negociable.
Realidades fiscales: lo que realmente compras con 1M €
Muchos compradores internacionales se sorprenden al saber que una compra de 1M € puede fácilmente superar los 1,1M € una vez que se incluyen impuestos y tasas. Así funcionan los números:
Impuestos sobre la compra
Propiedad de reventa (no obra nueva):
Se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6 % y el 10 % según la región. En la Costa Blanca, normalmente es del 10 %.
Obra nueva:
Se paga un 10 % de IVA más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía según la región (generalmente 1,5 %).
Costes legales y administrativos
Honorarios legales: ~1 % del precio de la propiedad (puede aumentar, pero nunca disminuir)
Notario: entre 500 € y 1.500 €, según la complejidad de la compraventa
Registro de la propiedad: ~0,5 %
Costes adicionales: comisiones bancarias, traducción jurada, poder notarial si se requiere
En conjunto, el coste de la operación puede superar el 12–13 % del precio acordado, por lo que tener claridad desde el principio es fundamental.
¿Residencia a través de bienes inmuebles? Un panorama cambiante
Durante años, el programa de Golden Visa de España permitió a ciudadanos extracomunitarios obtener la residencia invirtiendo 500.000 € o más en bienes inmuebles. Fue un imán de capital, especialmente desde China, Rusia y Oriente Medio.
Sin embargo, en abril de 2025, el gobierno español anunció que el programa sería eliminado, reflejando la creciente preocupación de la población sobre el acceso a la vivienda asequible. Aún se puede adquirir propiedad libremente, pero ya no ofrece un camino directo hacia la residencia.
Para los clientes fuera de la UE, incluidos los ciudadanos británicos tras el Brexit, esto implica enfocar su estrategia hacia visados de larga duración u otras estructuras legales de propiedad.
Compradores extracomunitarios frente a nuevos obstáculos
En una decisión que acaparó titulares internacionales, el Presidente del Gobierno español propuso recientemente un recargo del 100 % sobre la compra de propiedades por parte de compradores no residentes y no pertenecientes a la UE, duplicando en efecto el coste de adquisición. ¿El objetivo? Frenar la inversión especulativa en mercados tensionados como Barcelona, Ibiza y partes de la Costa del Sol.
Aunque la propuesta aún no se ha implementado, subraya la tendencia política a restringir la propiedad extranjera en regiones clave. Por ahora, solo es una propuesta. Pero debería motivar a los compradores a cerrar operaciones bajo la normativa actual, no la futura.
El matiz regional importa
A diferencia de sistemas más centralizados, las comunidades autónomas de España tienen amplia discreción sobre tipos impositivos, leyes urbanísticas y zonificación. Para los compradores enfocados en la Costa Blanca, especialmente en zonas como Moraira, Jávea o Denia, esto implica:
Un tipo del 10 % de ITP para viviendas de reventa
Restricciones estrictas de edificación en zona costera
Ayuntamientos activos que vigilan cuidadosamente las reformas
Los compradores acostumbrados a la transparencia del norte de Europa deben adaptarse a un ritmo distinto aquí, más lento, más burocrático, pero perfectamente manejable con el equipo adecuado.
Plusvalías, impuesto sobre el patrimonio y otras obligaciones
Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales (CGT)
Para no residentes, se aplica un 24 % fijo sobre las ganancias netas. Se pueden deducir gastos como reformas, comisiones de agencia y honorarios legales, siempre que estén debidamente documentados.
Impuesto sobre el Patrimonio
España aplica un impuesto anual sobre el patrimonio mundial que supere los 700.000 € (excluyendo la vivienda habitual hasta 300.000 € en el caso de residentes). La copropiedad puede ayudar a reducir este impuesto, ya que se aplica por persona. Los no residentes tributan solo por los activos ubicados en España.
La Comunidad Valenciana, donde se encuentra la Costa Blanca, aplica este impuesto de forma progresiva, empezando en el 0,2 % y alcanzando hasta el 3,5 % para grandes patrimonios.
Otras consideraciones
Ley de Sucesiones: España tiene reglas de legítima estricta. Es esencial coordinarse con asesores en ambos países.
Ingresos por alquiler: los no residentes de la UE tributan al 24 %; los residentes en la UE se benefician de deducciones y tipos más bajos.
Puntos estratégicos para el comprador de más de 1M €
Este no es un mercado para improvisar. A este nivel, la propiedad que compres es más que una vivienda: es parte de tu legado, de tu patrimonio y, potencialmente, la base del estilo de vida futuro de tu familia en Europa. Algunas claves:
▸ La preparación legal no es opcional
Incluso casas modernas de diseño pueden presentar complejidades legales ocultas. Solicita certificación urbanística completa y licencias de ocupación.
▸ Estructura la propiedad con inteligencia
Evalúa si te conviene más la propiedad personal o una sociedad limitada (SL) española para optimizar fiscalmente. La coordinación entre asesores en España y en tu país de origen es esencial.
▸ Adelántate a los cambios regulatorios
La legislación puede cambiar más rápido que las percepciones. Lo que hoy es fiscalmente eficiente, mañana podría no serlo. Sigue de cerca las novedades nacionales y regionales, o apóyate en quienes lo hacen.
Reflexión final
Comprar una propiedad en España por más de 1 millón de euros va más allá del sol y las vistas al mar. Se trata de adquirir una parte tangible del Mediterráneo, a través de un proceso que valora la claridad, la paciencia y la estrategia.
Bien llevado, es un paso profundamente gratificante. Pero el éxito depende no solo de qué compras, sino de cómo lo haces.
En Grupo García guiamos a nuestros clientes en este camino con discreción, experiencia y un compromiso absoluto por hacerlo bien, legal, financiera y emocionalmente.