Nieuwbouw of bestaande bouw? Waar kopers van woningen van meer dan € 2 miljoen rekening mee moeten houden aan de Noord-Costa Blanca
Een weloverwogen gids voor kopers van woningen van meer dan € 2 miljoen aan de Noordelijke Costa Blanca, waarin nieuwbouw en bestaande bouw worden vergeleken op vier punten: zeggenschap over het ontwerp, bouwtijd, kwaliteitscontrole en de daadwerkelijke staat van het eindproduct. Geschreven voor de veeleisende koper die op zoek is naar een bepaalde levensstijl. Geeft de voorkeur aan nieuwbouw wanneer de omstandigheden gunstig zijn, maar beschouwt bestaande bouw als een even legitieme optie wanneer de woning in orde is.
R.B. is 53. Hij woont in Rotterdam. Hij runt een middelgroot logistiek bedrijf en heeft het grootste deel van de afgelopen twintig jaar besteed aan het opbouwen van iets waardoor hij nu eindelijk kan nadenken over wat de toekomst brengt. Zijn vrouw wil ’s ochtends bij het zwembad zitten. Zijn oudste dochter staat op het punt om naar de universiteit in Amsterdam te vertrekken. De jongste heeft nog twee jaar school te gaan, wat betekent dat het gezin nog niet fulltime verhuist, maar ze willen wel een thuisbasis. Iets echts. Iets dat niet als een compromis voelt zodra ze in juli aankomen.
Hij houdt de Noord-Costa Blanca al zo’n achttien maanden in de gaten. Hij kent het verschil tussen Moraira en Jávea. Hij heeft op een dinsdag in oktober door Calpe gewandeld, toen er geen toeristen waren, en kwam erachter dat hij het daar eigenlijk wel leuk vindt. Hij heeft genoeg plattegronden bekeken om te weten dat 400 m² op papier en 400 m² in werkelijkheid niet altijd hetzelfde zijn.
Wat R.B. nog niet helemaal heeft beslist, is of hij een nieuw of een bestaand huis wil kopen. En die vraag verdient, in deze prijsklasse en in deze markt, een weloverwogen antwoord.
De aantrekkingskracht van nieuwbouw is onmiskenbaar. Maar dat geldt ook voor de complexiteit ervan.
Boven Benissa wordt momenteel een villa gebouwd, gelegen op een zuidhelling met een onbelemmerd uitzicht over Calpe en uit op de open zee. De architectuur is strak: kamerhoge ramen, een uitkragend terras, een kleurpalet van gegoten beton en verouderd hout. Op papier is het precies wat een koper als R.B. zoekt.
De vraagprijs bij de reservering bedroeg iets meer dan 2,3 miljoen euro. Zes maanden nadat hij voor het eerst informatie had aangevraagd, ging de bouw van start.
De aantrekkingskracht van kopen in deze fase ligt voor de hand. Je bent er zelf bij betrokken. Je kunt, binnen bepaalde grenzen, invloed uitoefenen op het eindresultaat. Keuzes voor de afwerking, de tegelkeuze, de keukeninrichting, het sanitair. Het huis voelt als iets dat je zelf hebt gecreëerd, niet als iets dat je hebt geërfd.
Maar 'binnen bepaalde grenzen' is in die zin een hele klus.
Tegen de tijd dat R.B. klaar was om te tekenen, was het project al goedgekeurd met een vaste plattegrond. Het zwembad kon niet meer worden verplaatst. De ligging van het hoofdterras, dat op de oorspronkelijke schetsen naar het zuidwesten leek te wijzen, bleek meer rechtstreeks naar het westen gericht te zijn dan hij had aangenomen. Geen ramp, maar niet helemaal wat hij zich had voorgesteld voor die vroege ochtenduren waar zijn vrouw aan dacht. De architect legde geduldig uit dat de goedgekeurde plannen in dat stadium niet meer konden worden gewijzigd zonder dat er een volledige herindiening nodig was. Dat zou maanden vertraging betekenen. En dat zou betekenen dat de oplevering begin 2027 niet meer haalbaar zou zijn.
Hij heeft toch getekend. En hij heeft daar geen ongelijk in. Maar het is goed om goed te beseffen wat zeggenschap over het ontwerp bij een nieuwbouwproject eigenlijk inhoudt.
In de voorbereidingsfase of de vroege ontwerpfase kan een opdrachtgever vaak een wezenlijke invloed uitoefenen op een project. Wijzigingen in de indeling, aanpassingen aan de oriëntatie, beslissingen over de ruimtelijke indeling. Hoe eerder je hierbij betrokken bent, hoe groter je invloed. Zodra de plannen zijn goedgekeurd en de grondwerkzaamheden zijn begonnen, is die mogelijkheid voorbij. Wat dan overblijft, is de afwerking van het interieur: materialen, afwerkingen, inrichting en de tuinarchitectuur. Dat is zeker belangrijk, maar het is niet hetzelfde als het vormgeven van het gebouw zelf.
De betere projectontwikkelaars die actief zijn in de regio tussen Jávea en Moraira begrijpen dit en gaan hier goed mee om. Ze leggen kopers duidelijke mijlpalen voor: wat er vóór de indiening nog kan worden gewijzigd, wat er daarna niet meer kan worden gewijzigd en wat gedurende de hele bouwperiode open blijft. Een goede projectontwikkelaar is hierover transparant. Een minder gewetensvolle projectontwikkelaar laat je geloven dat je meer zeggenschap hebt dan in werkelijkheid het geval is, en dat gesprek vindt pas plaats nadat je je aanbetalingsbedrag hebt overgemaakt.
Tijdschema’s: houd rekening met meer tijd dan er wordt aangegeven.
Voor een typisch nieuwbouwproject in dit segment wordt een doorlooptijd van achttien tot vierentwintig maanden aangegeven, van de reservering tot de sleuteloverdracht. De werkelijkheid, afgaande op wat we zien bij lopende bouwprojecten in Benissa, Cumbre del Sol en de heuvels boven Moraira, ligt meestal eerder tussen de tweeëntwintig en dertig maanden. Niet altijd, maar vaak genoeg om er rekening mee te houden.
De redenen zijn zelden ingrijpend. Gespecialiseerde onderaannemers die aan meerdere hoogwaardige projecten werken in een regio waar een tekort aan geschoolde arbeidskrachten heerst. Lange levertijden voor bouwelementen, met name beglazingssystemen, maatwerk timmerwerk en stenen gevelbekleding. Af en toe vertragingen bij de gemeente bij tussentijdse inspecties. De opeenstapeling van kleine vertragingen die afzonderlijk allemaal beheersbaar lijken.
Tegen de tijd dat de villa in Benissa klaar is, zal de dochter van R.B. al twee jaar school achter de rug hebben. Dat is op zich prima. Maar het betekent wel dat de familie daar pas in 2028, en niet in 2027, hun eerste echte zomer zal doorbrengen. Dat is een heel andere afweging als je je plannen afstemt op een bepaalde levensfase.
Dit alles betekent niet dat nieuwbouw de verkeerde keuze is. Het betekent juist dat een realistische verwachting het juiste uitgangspunt is.
Tweedehands: wat je ziet, is grotendeels wat je krijgt.
Er is nog een andere woning die R.B. heeft bezichtigd. Een opgerichte villa in de wijk Adsubia in Jávea, die in 2025 volledig is gerenoveerd en zich in een perfecte staat bevindt. Vijf slaapkamers, een kelder met een bioscoopzaal en een fitnessruimte, en een zwembad van 14 meter dat zo is aangelegd dat het 's middags van de zon profiteert. Uitzicht over de vallei tot aan de kust. De tuinen zijn volgroeid. De bougainvillea staat er al lang genoeg om echt tot zijn recht te komen.
De vraagprijs bedroeg 2,4 miljoen euro.
Binnen twintig minuten had hij door hoe het licht viel, hoe de akoestiek in elkaar zat, hoe de ruimte in elkaar vloeide en hoe de woonkamer aansloot op het terras. Bij de nieuwbouw in Benissa was hij al anderhalf jaar bezig met het interpreteren van de visualisaties. Bij dit project lag het antwoord gewoon voor de hand.
Die duidelijkheid heeft echte waarde. Dat geldt ook voor het ontbreken van een bouwrisicoperiode, de zekerheid over de juridische status van een bestaand pand met een duidelijke geschiedenis, en de mogelijkheid om het vanaf het moment van oplevering te gebruiken.
De risico’s bij wederverkoop op dit niveau zijn anders, maar niet onbestaande. Een volledige renovatie, zelfs als die recent is uitgevoerd, moet grondig worden onderzocht. Wie heeft het werk uitgevoerd? Kunnen de technische certificaten worden overgelegd? Gelden er garanties voor het zwembad, de elektrische installaties en het dak? Een deskundige bouwkundige keuring en een zorgvuldige juridische beoordeling van het eigendomsdossier zijn absoluut noodzakelijk, hoe onberispelijk de presentatie er ook uitziet.
Oudere woningen kunnen ook bouwkundige onregelmatigheden vertonen, met name aanbouwen of bijgebouwen die zonder officiële vergunning zijn gerealiseerd. Deze problemen kunnen in veel gevallen worden opgelost, maar moeten vóór de aankoop worden vastgesteld, niet erna.
Een andere eerlijke constatering is deze: een hoogwaardige bestaande woning van € 2,8 miljoen in Jávea of Moraira is in deze markt correct geprijsd. Deze woningen hebben hun waarde goed behouden. De renovatiefase in dit segment is verkort, doordat eigenaren vóór de verkoop flink investeren. Wat u vaak koopt, is geen compromis, maar een volwaardige woning met een opgebouwde kwaliteit die een nieuwbouwwoning in dezelfde prijsklasse, tijdens en kort na de bouw, nog niet heeft.
Kwaliteitscontrole: de kloof tussen specificatie en levering.
Hier komen de twee opties samen in een gemeenschappelijke uitdaging, zij het in verschillende vormen.
Bij nieuwbouw geldt de in de contractfase overeengekomen specificatie als maatstaf. Als u een bepaalde steenafwerking voor het kookeiland, een specifiek merk aluminium raamsysteem of een op maat gemaakt timmerwerkontwerp voor de master suite hebt gekozen, moeten die keuzes worden vastgelegd en vervolgens in elke relevante fase van de bouw worden gecontroleerd. Mondelinge afspraken met verkoopteams overleven personeelswisselingen, overdrachten aan onderaannemers of materiaalvervangingen die ter plaatse worden gedaan om redenen van levering of gemak niet.
Een vertegenwoordiger van de opdrachtgever – een onafhankelijke architect of technisch adviseur die geen financiële banden heeft met de projectontwikkelaar – is zijn honorarium meer dan waard. Hij is in belangrijke fasen ter plaatse aanwezig. Hij maakt foto’s. Hij legt afwijkingen vast. Hij zorgt ervoor dat de koper een sterke onderhandelingspositie heeft bij alle gesprekken over herstelwerkzaamheden.
Zonder dat gebeurt het soms dat de villa bij de oplevering weliswaar de juiste afmetingen heeft, op de juiste plek staat en in grote lijnen klopt, maar dat de gespecificeerde kalkstenen bekleding net iets anders is, de plafondhoogte in de hoofdslaapkamer tijdens de bouwtechnische afstemming met twaalf centimeter is verlaagd en het keukeneiland een centimeter smaller is dan getekend omdat de leverancier de afmetingen van de panelen heeft gewijzigd. Over elke afwijking afzonderlijk valt wel te discussiëren. Samen vormen ze een eindproduct dat dicht in de buurt komt van wat was afgesproken, maar niet precies hetzelfde is.
Bij een renovatie met het oog op wederverkoop schuilt het risico juist in de kloof tussen wat er op het eerste gezicht afgewerkt lijkt en wat daadwerkelijk goed is aangepakt. Een prachtige terrazzovloer die is gelegd op een ondergrond die niet goed is voorbereid. Vloerverwarming die is aangesloten op een systeem dat is gedimensioneerd voor een kleinere woning. Dit zijn geen hypothetische voorbeelden. Ze komen voor in bouwkundige inspecties.
Het gaat er niet om dat een van beide wegen gebreken vertoont. Het gaat erom dat kwaliteitscontrole actief beheer vereist, en geen passief vertrouwen.
De argumenten voor nieuwbouw, eerlijk gepresenteerd.
In het segment van meer dan 2 miljoen euro aan de Noordelijke Costa Blanca bieden nieuwbouwwoningen echte bouwkundige voordelen die het vermelden waard zijn.
Op nieuwbouwwoningen is de Spaanse btw (IVA) van 10% van toepassing, terwijl bij bestaande woningen overdrachtsbelasting (ITP) geldt, die in de Autonome Gemeenschap Valencia momenteel eveneens 10% bedraagt. De fiscale situatie is dus vergelijkbaar, maar een nieuwbouwwoning wordt doorgaans geleverd met een bouwgarantie van 10 jaar (de Seguro Decenal), een aansprakelijkheidsdekking voor de bouwer en, bij de meeste goed beheerde projecten, een garantieperiode van één tot twee jaar na oplevering voor gebreken. Die bescherming na de oplevering is belangrijk.
Energie-efficiëntie is een andere belangrijke onderscheidende factor. Een goed gebouwde nieuwe villa uit 2025 en 2026 zal een A- of B-energielabel hebben, met goed geïsoleerde muren en daken, hoogwaardige beglazing en vanaf het begin geïntegreerde zonne-energie-infrastructuur. Het achteraf aanbrengen van die kwaliteit in een oudere woning is duur en gaat gepaard met veel overlast. Voor een gezin dat van plan is de woning het hele jaar door te gebruiken, levert die operationele efficiëntie op termijn een aanzienlijke besparing op.
En dan is er nog de kwestie van de zuiverheid van de specificaties. Als je in de juiste fase bij de juiste projectontwikkelaar koopt, in een project dat daadwerkelijk openstaat voor ontwerpvoorstellen vóór de bouwvergunning wordt aangevraagd, krijg je iets wat een bestaande woning simpelweg niet kan bieden: de woning is afgestemd op jouw leven, niet op dat van iemand anders. De master suite komt precies daar te liggen waar jij dat wilt. De gastenverblijven zijn ingericht voor twee tienerdochters, met de scheiding die u daadwerkelijk wenst. De kelder is bestemd voor een thuiskantoor voordat de vloerplaat wordt gestort, en niet achteraf tegen hoge kosten uitgespaard.
Verschillende projecten in de regio’s Moraira en Jávea waarmee wij momenteel samenwerken, bieden precies deze mogelijkheid tot samenwerking in een vroeg stadium. Villa Celestia, boven Moraira, is bijvoorbeeld ontworpen in een fase waarin de koper een belangrijke inbreng had in de verhouding tussen de woonruimtes en de uitzichtlijn. Dit is een heel ander soort woning dan een project dat speculatief door een projectontwikkelaar is ontworpen en waarvoor pas achteraf een koper is gevonden.
Dus welke?
Er is geen eenduidig antwoord. Maar er is wel een handig kader.
Als u een tijdshorizon van vierentwintig tot dertig maanden kunt aanvaarden zonder dat dit uw specifieke levensplan in de weg staat, en als u een project vindt dat zich nog in een fase bevindt waarin echte samenwerking bij het ontwerp mogelijk is, dan is nieuwbouw in dit segment een zeer aantrekkelijke optie. De energieprestaties, de bouwgaranties, het ontbreken van een renovatiegeschiedenis en de mogelijkheid om de woning naar uw eigen ruimtelijke voorkeuren in te richten, zijn voordelen die de voordelen van eigendom nog versterken.
Als u het pand op korte termijn wilt kunnen gebruiken, of als u een bestaande woning vindt in de regio’s Jávea-Tarraula of Moraira-Benimeit die zo is afgewerkt dat u er geen twijfels over hoeft te hebben, dan is een goed gekeurde bestaande woning in deze prijsklasse een even verstandige keuze. De waardeontwikkeling van eersteklas kustwoningen in deze regio is stabiel. Een volgroeide tuin, een doordachte indeling, een bekende juridische status: dit zijn geen onbelangrijke zaken.
Wat geen van beide wegen beloont, is overhaast handelen, onvolledige informatie of de veronderstelling dat de prijsklasse je beschermt tegen de gebruikelijke risico’s. Dat is niet het geval. Het betekent alleen dat de inzet in verhouding staat tot het risico.
R.B. heeft uiteindelijk getekend voor de nieuwbouw in Benissa. Hij weet dat het zwembad niet verplaatst kan worden. Hij heeft het tijdschema geaccepteerd. Hij heeft een onafhankelijke technisch adviseur in dienst voor de bouwfase. En hij heeft met de projectontwikkelaar een zeer duidelijke schriftelijke overeenkomst gesloten over de specificaties waaraan bij de oplevering voldaan zal worden.
Zijn vrouw is al bezig met het uitzoeken van meubels. Zijn oudste dochter heeft gezegd dat ze die eerste zomer, voordat het schooljaar begint, een week lang op bezoek komt. De jongste wil een tafeltennistafel op het terras.
Daar draait het uiteindelijk allemaal om. Het huis is architectuur. De beslissing is het leven.
Als u overweegt een woning aan te kopen aan de Noordelijke Costa Blanca in het segment van € 2 miljoen of meer, of het nu gaat om nieuwbouw of bestaande bouw, bespreken we graag met u welke opties er momenteel beschikbaar zijn en wat er precies bij elke optie komt kijken. Wij werken met een aantal woningen die onderhands worden verkocht, niet openbaar worden aangeboden en niet op grote schaal op de markt worden gebracht. Als u uw wensen wilt bespreken, zijn wij gemakkelijk bereikbaar.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het doorgaans voordat een nieuwbouwproject aan de Noordelijke Costa Blanca wordt opgeleverd?
Bij de meeste projecten in het segment van meer dan 2 miljoen euro wordt een bouwtijd van achttien tot vierentwintig maanden gerekend vanaf de reservering. In de praktijk duurt het vaker tweeëntwintig tot dertig maanden. Houd hier in uw planning rekening mee, vooral als u een specifieke mijlpaal of verhuisdatum voor ogen heeft.
Hoeveel zeggenschap heb ik in de praktijk over het ontwerp van een nieuwbouwwoning?
Dat hangt volledig af van het moment waarop u bij het project instapt. Voordat de bouwvergunning wordt aangevraagd, zijn er doorgaans nog ingrijpende wijzigingen mogelijk in de indeling, de oriëntatie en de ruimtelijke indeling. Zodra de bouwvergunning is verleend en de grondwerkzaamheden zijn begonnen, blijft uw invloed grotendeels beperkt tot de afwerking van het interieur, de materialen en de tuinarchitectuur.
Zijn er woningen beschikbaar die niet in de openbare advertenties staan?
Ja. Een aantal woningen in dit segment wordt onderhands verkocht, zonder openbare marketing. Dit zijn meestal beslissingen van de verkoper, die hiermee zijn privacy wil waarborgen. Rechtstreeks contact met ons opnemen is de enige manier om te weten te komen wat er op een bepaald moment beschikbaar is.
Wat zijn de belangrijkste risico’s bij een bestaande woning in deze prijsklasse?
De meest voorkomende problemen zijn niet-geregistreerde aanbouwen of bijgebouwen die zonder officiële vergunning zijn geplaatst, en renovatiewerkzaamheden die weliswaar voltooid lijken, maar niet naar behoren zijn gecertificeerd. Een grondig onderzoek en een zorgvuldige bestudering van het juridische dossier van het onroerend goed zijn essentieel voordat u tot aankoop overgaat.
Is de fiscale situatie in Spanje anders voor nieuwbouwwoningen dan voor bestaande woningen?
Op beide rust momenteel een belasting van 10% in de Autonome Gemeenschap Valencia: btw op nieuwbouwwoningen en ITP op bestaande woningen. Het praktische voordeel van een nieuwbouwwoning is de bouwgarantie en de dekking voor gebreken die daarbij horen; bestaande woningen bieden dit niet, tenzij een recente renovatie officieel is gecertificeerd.